Ankara'da konut yatırım skorları değişti

Araştırmada yalnızca konutların satış fiyatları ve kira gelirleri değil, aynı zamanda yeni konut arzı, kiracı bulma potansiyeli, ulaşım koşulları ve gayrimenkullerin yeniden satılabilirliği de ele alındı.

Özellikle Akyurt–Saray hattında yatırım amaçlı geliştirilen küçük metrekareli konutların yoğunlaşması, önümüzdeki dönemde arz-talep dengesinin nasıl şekilleneceği sorusunu gündeme taşıdı.

Yatırım puanları Gayrimenkul PR çalışmasında kullanılan karşılaştırmalı değerlendirme değerleridir. Bağımsız olarak doğrulanmış veya ortak formülle hesaplanmış yatırım skorları değildir. Amortisman süreleri ise brüt kira gelirine dayalı hesaplama ve piyasa göstergeleridir.

Polatlı yatırım sıralamasında ilk sırada

Ankara'nın batısında bulunan Polatlı, 77 puanla araştırmanın ilk sırasında yer aldı.

İlçede ortalama metrekare satış fiyatı yaklaşık 23 bin TL, aylık metrekare kira değeri ise 156 TL seviyesinde bulunuyor. Bu göstergelerle hesaplanan brüt amortisman süresi 12,3 yıl düzeyinde gerçekleşiyor.

Polatlı'nın görece düşük konut edinme maliyeti, kira gelirine dayalı yatırım yapmak isteyenler açısından önemli bir avantaj oluşturuyor. Ancak yatırımın gerçek başarısı, satın alınan konutun bulunduğu mahalleye, kiracı talebine ve satış fiyatının emsal değerlere uygunluğuna bağlı bulunuyor.

Mamak, Çubuk ve Altındağ'da kira getirisi öne çıkıyor

Araştırmada Mamak ve Çubuk 75'er puanla üst sıralarda bulunurken, Altındağ 74 puanla bu ilçeleri takip etti.

Mamak'ta kira gelirine dayalı brüt amortisman süresi 12,3 yıl, Çubuk'ta 12,4 yıl, Altındağ'da ise 12,5 yıl olarak hesaplandı.

Bu sonuçlar, Ankara'da yatırım potansiyelinin yalnızca lüks konut bölgelerinde değil, daha erişilebilir satın alma bedellerinin bulunduğu ilçelerde de değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor.

Bununla birlikte eski yapı stoku, yenileme maliyetleri, kiracı profili ve mahalle bazında değişen fiyatlar, ortalama kira getirilerinden farklı sonuçlar doğurabiliyor.

Akyurt–Saray hattında 1+1 konut arzı mercek altında

Araştırmanın en dikkat çekici bulgularından biri Akyurt–Saray hattındaki küçük metrekareli konut üretimi oldu.

Gayrimenkul PR'nin bölgesel piyasa değerlendirmesine göre, projeden ve inşaat aşamasında satışa sunulan 1+1 dairelerin yoğunlaşması, benzer özelliklere sahip konutların aynı yatırımcı ve kiracı kitlesine yönelmesine neden oluyor.

Kasım 2026 itibarıyla ilan platformlarında Akyurt genelinde çok sayıda 1+1 daire satışa sunulurken, Balıkhisar ve Saracalar çevresindeki yeni projeler dikkat çekiyor.

Bu gelişme, yatırım amaçlı satın alınan dairelerin teslim sonrası aynı dönemde kiralık piyasasına çıkması halinde rekabetin artabileceğine işaret ediyor.

Özellikle benzer büyüklükte, aynı özelliklere sahip konutların yoğunlaşması, yatırımcı açısından kira pazarlığı, boş kalma süresi ve yeniden satış fiyatı üzerinde baskı oluşturabilecek bir risk olarak değerlendiriliyor.

Ankara'daki yeni konut arzının bir bölümü bu hatta yoğunlaşıyor

Ekonomi Ankara'nın 14 Eylül 2026 tarihinde yayımladığı konut arzı araştırmasında, Pursaklar–Saray–Akyurt hattındaki özel sektör projelerinin açıklanan toplam kapasitesi 9 bin 850 konut olarak belirtilmişti.

Bu rakamın tamamı satılmamış veya boş durumdaki konutlardan oluşmuyor. Proje kapasitesi, inşaat aşamasındaki bağımsız bölümleri ve farklı teslim tarihlerine sahip yatırımları da kapsıyor.

Bununla birlikte bölgedeki proje büyüklüğü, özellikle 1+1 gibi yatırım amaçlı konutların gelecekteki arz ve kiracı talebi açısından yakından takip edilmesi gerektiğini gösteriyor.

Trafik yoğunluğu kiracı tercihlerinde önemli bir risk

Akyurt–Saray hattında konut yatırımını etkileyebilecek bir diğer unsur ise ulaşım koşulları.

Bölgede sanayi tesislerinin, lojistik faaliyetlerin, havalimanı bağlantılarının ve yoğun servis araçlarının oluşturduğu trafik yükü, özellikle sabah ve akşam mesai saatlerinde ulaşımı zorlaştırabiliyor.

Gayrimenkul PR'nin değerlendirmesine göre, Ankara'nın merkezi iş bölgelerinde çalışan potansiyel kiracılar açısından ulaşım süresi önemli bir tercih kriteri oluşturuyor.

Bu nedenle Akyurt–Saray hattındaki bir konutun görece uygun satın alma fiyatına sahip olması, tek başına hızlı kiralanacağı anlamına gelmiyor.

Ulaşımda yaşanan zaman kaybı ve yoğun trafik, özellikle günlük işe gidiş-geliş yapan kiracıların farklı bölgeleri tercih etmesine yol açabilecek faktörler arasında değerlendiriliyor.

Akyurt'un yatırım puanı 67, amortisman süresi 13,8 yıl

Akyurt için güncellenen karşılaştırmada 67 puan ve 13,8 yıllık brüt amortisman süresi esas alındı.

Bu süre, yıllık yaklaşık yüzde 7,25 brüt kira getirisine karşılık geliyor.

Ancak kira geliriyle hesaplanan amortisman süresi, konutun yıl boyunca kesintisiz kirada kaldığı varsayımına dayanıyor.

Akyurt'taki bir konutun yılda bir ay boş kalması durumunda teorik geri dönüş süresi 15,1 yıla, iki ay boş kalması halinde ise yaklaşık 16,6 yıla uzayabiliyor.

Bu hesaplama, arzın yoğunlaştığı konut piyasalarında gerçek kiracı talebinin neden kritik önem taşıdığını ortaya koyuyor.

Dolayısıyla Akyurt'ta yatırım kararının yalnızca projelerin satış fiyatı veya ilan edilen kira beklentisi üzerinden değil, gerçekten ulaşılabilir kiracı kitlesi ve sürdürülebilir kira geliri üzerinden verilmesi gerekiyor.

Keçiören, Kahramankazan ve Sincan'da dengeli yatırım görünümü

Keçiören, 72 puan ve 13 yıllık amortisman süresiyle araştırmada beşinci sırada yer alıyor. Kahramankazan'da 70 puan ve 13,2 yıllık, Sincan'da ise 69 puan ve 13,5 yıllık geri dönüş süresi hesaplanıyor.

Bu ilçelerde konutun bulunduğu mahalle, bina yaşı, toplu taşıma olanakları ve kiracı talebi yatırım performansını etkileyen başlıca faktörler arasında bulunuyor.

Etimesgut, Çankaya ve Gölbaşı'nda konut değerleri yükseliyor

Etimesgut'ta 68 puan ve 13,7 yıllık amortisman süresi hesaplanırken, Çankaya'da bu süre 14,3 yıl, Gölbaşı'nda ise 14,4 yıl düzeyinde bulunuyor.

Özellikle Beytepe, İncek ve Lodumu gibi yüksek bütçeli konut bölgelerinde satın alma bedellerinin yüksek olması, kira geliriyle geri dönüş sürelerini uzatabiliyor.

Buna karşılık bu bölgelerde konutun arsa payı, yapı niteliği, konumu ve gelecekteki satış değeri yatırım kararlarında önem kazanıyor.

Yenimahalle ise 63 puanlık değerlendirme ve 14,7 yıllık amortisman süresiyle araştırmanın son sırasında yer alıyor.

Ankara'da konut fiyatları reel olarak geriledi

BETAM ve sahibinden.com işbirliğiyle hazırlanan Ekim 2026 raporuna göre Ankara'da eylül ayında ortalama satılık konut metrekare ilan fiyatı 40 bin 417 TL'ye ulaştı.

Konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış yüzde 26,5 olurken, enflasyondan arındırılmış fiyatlar yüzde 2,5 geriledi.

Bu gelişme, yatırımcıların yalnızca kira getirisine değil, gayrimenkulün enflasyon karşısındaki değerini koruyabilmesine de dikkat etmesi gerektiğini gösteriyor.

Gayrimenkul PR: Kısa amortisman tek başına kazanç anlamına gelmiyor

Gayrimenkul PR'nin araştırma değerlendirmesinde, konut yatırımının gerçek başarısını belirleyen faktörlerin satın alma fiyatı, sürdürülebilir kiracı talebi, arz-talep dengesi ve satış likiditesi olduğu vurgulanıyor.

Araştırmanın temel sonucu, yatırımcının yalnızca konut fiyatına veya kira çarpanına değil, satın aldığı gayrimenkulün ne kadar sürede kiralanabileceğine ve gerektiğinde ne kadar kolay satılabileceğine de odaklanması gerektiği yönünde.