Ankara'da hisseli tapusu olanları ilgilendiren kritik karar

Karar, Ankara'da hisseli arsa, tarla, konut ve diğer gayrimenkullere sahip mülk sahiplerini de yakından ilgilendiriyor.

Hisseli tapularda ne değişiyor?

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunuyor.

24 Aralık 2025 tarihinde yapılan değişiklikle, önalım davalarında taşınmaz payının bedelinin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesi esası getirilmişti.

AYM, 16 Temmuz 2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararıyla bu düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu.

Ankara'da arsa ve tarla sahiplerini ilgilendiriyor

Kararın, Ankara'nın özellikle Gölbaşı, İncek, Çayyolu, Temelli, Polatlı, Akyurt, Çubuk ve Kahramankazan gibi arsa ve arazi yatırımlarının bulunduğu bölgelerdeki hisseli taşınmaz sahipleri açısından önem taşıdığı değerlendiriliyor.

Bu bölgelerde ortak mülkiyete konu taşınmazların el değiştirmesi sırasında, diğer hissedarların önalım hakkından kaynaklanan hukuki süreçlerin dikkate alınması gerekiyor.

Ancak karar, bütün hisseli taşınmaz satışlarının iptal edileceği veya hissedarların önalım hakkının kaldırıldığı anlamına gelmiyor.

AYM: Mülkiyet hakkındaki denge korunmalı

Anayasa Mahkemesi kararında, rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesinin tarafların satış sözleşmesinde kararlaştırdığı bedelden farklı sonuçlar doğurabileceğine dikkat çekildi.

Düzenlemenin üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabileceği değerlendirilirken, tarafların mülkiyet hakları arasında adil denge kurulamadığı belirtildi.

Yeni düzenleme için 6 Ağustos 2027 tarihi önemli

AYM, hukuki boşluk oluşmaması amacıyla iptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.

Buna göre iptal, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme yürürlükte kalacak.

Hisseli taşınmaz satın almak veya payını satmak isteyenlerin, tapu kayıtları, mevcut hissedarların durumu, devam eden davalar ve önalım hakkına ilişkin yasal süreleri değerlendirmesi önem taşıyor.

Kararın Ankara gayrimenkul piyasasındaki somut etkilerinin ise yeni yasal düzenlemeler ve yargı uygulamalarıyla daha belirgin hale gelmesi bekleniyor.