Avrupa’dan mülk alırken bir kez daha düşünün: Üç yeni gelişme iştahı kaçırdı

Avrupa’dan mülk alırken bir kez daha düşünün: Üç yeni gelişme iştahı kaçırdı

Golden Visa uygulamalarının geleceği, olası vergi düzenlemeleri ve Avrupa ülkelerindeki siyasi gerilimler, gayrimenkul yatırımcısının kararlarını zorlaştırmaya başladı. Türk yatırımcıların rotasını yeniden, İran savaşının yaralarını saran Birleşik Arap Emirlikleri’ne çevirmeye başladığı bildirildi.

Recep Erçin 14 Kasım 2026 00:00 Dünya'yı haber kaynağınız olarak eklemek için tıklayın!

Avrupa’da yükselen siyasi gerilimler ve yönetimlerin değişen politikaları, uluslararası gayrimenkul yatırımlarında yeni riskleri beraberinde getiriyor. Özellikle Golden Visa programları üzerinden konut satın alan yatırımcılar, serbest dolaşım haklarının daraltılması, yeni vergiler ve oturum koşullarının değiştirilmesi ihtimaliyle karşı karşıya. Avrupa ülkelerinin kendi içindeki siyasi ve ekonomik ayrışmalar da gayrimenkul yatırımlarında uzun vadeli öngörülebilirliği zayıflatıyor.

DÜNYA’ya konuşan Global Emlak Yatırım Danışmanı Çağrı Bozay, Avrupa’daki siyasi gelişmelerin konut yatırımları açısından önemli bir belirsizlik yarattığına dikkat çekti. Golden Visa uygulamalarının yatırımcılar açısından eskisi kadar güvenli bir tercih olmayabileceğini belirten Bozay, ülkelerin kendi iç siyasi dengeleri doğrultusunda oturum programlarını ve vergi politikalarını değiştirebileceğini ifade etti. Özellikle Yunanistan’da Golden Visa kapsamında yapılan bazı gayrimenkul satışlarında mülklerin değerinin gerçeğin üzerinde gösterildiğine yönelik iddiaların yatırımcı güvenini zedelediğini belirten Bozay, 170 bin euroluk bir mülkün 279 bin euro üzerinden değerlenerek satıldığı örneklerle karşılaşıldığını aktardı. Bu tür uygulamaların ardından programın koşullarının ve denetimlerin yeniden gündeme gelmesinin, Avrupa’daki yatırım ortamını daha karmaşık hale getirdiği ifade ediliyor.

Sonsuzluk havuzuna kanıp çölün ortasında kalmayın!

Bozay, Avrupa’daki belirsizlikler karşısında Birleşik Arap Emirlikleri’nin (BAE) Türk yatırımcı açısından öneminin arttığını belirtti. Bölgedeki savaşa rağmen BAE gayrimenkul piyasasının güçlü seyrini koruduğunu ifade eden Bozay, özellikle Dubai, Abu Dabi ve Ras Al Khaimah’ın yatırımcı ilgisini çektiğini söyledi. Ras Al Khaimah’ta Al Marjan Adası’nda hayata geçirilen dünyanın en büyük casino projelerinden Wynn Resort’un çevredeki gayrimenkul piyasasını dönüştürmesi bekleniyor. Abu Dabi’de planlanan Disney parkı ve Dubai’de dünyanın en büyük havalimanlarından biri olması hedeflenen Al Maktoum projesi de yatırımcıların gelecek beklentilerini şekillendiriyor. Ancak Bozay, her gelişen projenin çevresindeki her gayrimenkulün kazandıracağı düşüncesinin yanlış olduğuna işaret etti. Bazı bölgelerde aşırı arz oluştuğunu, çok sayıda aracının piyasada faaliyet gösterdiğini ve yatırımcıların yalnızca yüksek getiri vaatlerine bakarak karar vermemesi gerektiğini vurguladı. Doğru lokasyon, güvenilir inşaat firması ve uygun maliyetle yapılan yatırımlarda, topraktan alınan projelerin üç yıllık dönemde döviz bazında en az yüzde 25 değer artışı potansiyeli taşıdığını belirten Bozay, buna karşın tanıtımlardaki sonsuzluk havuzlarına kanıp da çölün ortasında “Şer’i hükümlerin” geçerli olduğu bölgelerde konut yatırımı yapmanın risklerine işaret etti.

Dolandırıcılıktan ziyade yanlış proje seçimine dikkat

Bozay’a göre yatırımcı açısından asıl mesele yalnızca Dubai’den ev almak değil; doğru konumu, doğru projeyi ve güvenilir geliştiriciyi seçmek. Avrupa’daki siyasi belirsizlikler ve ABD’de gayrimenkul yatırımlarına yönelik artan vergi yükü alternatif pazar arayışını güçlendirirken BAE, döviz bazlı varlık edinmek ve kira geliri sağlamak isteyen Türk yatırımcı için öne çıkıyor. Ancak piyasanın sunduğu fırsatlardan yararlanabilmek için yatırım kararının ülke imajından ziyade gerçek maliyet, finansman koşulları ve çıkış stratejisi üzerinden verilmesi gerekiyor. Bozay’ın paylaştığı verilere göre Türkler, 2025 yılında BAE’de 5 bin 384 gayrimenkul satın aldı. Bu alımların toplam tutarı yaklaşık 1 milyar dolara ulaştı. 2026’nın ilk dokuz ayında ise Türklerin BAE’deki gayrimenkul alımı 4 bin 655’e, toplam yatırım tutarı yaklaşık 850 milyon dolara çıktı. Böylece geçen yılın aynı dönemine kıyasla adet bazında yüzde 10 büyüme kaydedildi. Türk yatırımcının BAE’de ortalama alım tutarı ise 183 bin dolar seviyesinde kaldı. Bozay, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre Türklerin 2025 yılında yurt dışında gerçekleştirdiği gayrimenkul alımlarının 1,7 milyar dolara ulaştığını, bunun yaklaşık yüzde 58’inin BAE’ye yöneldiğini belirtiyor. Türkler, Dubai’deki yabancı konut alıcıları arasında da yedinci sırada bulunuyor.

Neden Körfez’i tercih ediyorlar?

BAE’nin yatırımcı açısından öne çıkan avantajlarından biri de kira getirisi ve finansmana erişim. Bozay’ın paylaştığı verilere göre, Türkiye’de vergiler sonrası ortalama kira getirisi yüzde 3,2 seviyesindeyken BAE’de bu oran yüzde 5,7’ye ulaşıyor. Bireysel yatırımcıların kira gelirleri ve gayrimenkul alım satım kazançları üzerinden gelir vergisi ödememesi de yatırım kararlarında etkili oluyor. BAE’de topraktan projelerde gayrimenkul bedelinin yüzde 65’ine kadar, ortalama yüzde 5,5 yıllık faizle ve 25 yıla varan vadelerle finansman imkânı sunulabiliyor. Böylece kira gelirinin kredi taksitlerinin önemli bir bölümünü karşılaması, yatırımcının ilgisini artırıyor. Bozay, Türkiye’de yüksek faizler ve eriyen alım gücü nedeniyle orta gelirli yatırımcının krediyle konut edinmesinin giderek zorlaştığını, BAE’de ise finansmana erişimin daha kolay olduğunu ifade etti.