ABD’de Ev Sahibi Olmanın En Kolay Yolu

Value Mortgage, ABD’de mortgage kredisiyle konut yatırımı yapmak isteyenlerin işlerini kolaylaştırıyor. Örneğin Boston’da 1 milyon dolarlık bir konut için alıcı 300 bin dolar, yani satın alma bedelinin yüzde 30’u kadar peşinat ödüyor; kalan 700 bin dolar ise mortgage ile karşılanıyor.

Türk girişimci Emrah Dilsizoğlu tarafından kurulan Value Mortgage, faaliyet gösterdiği alanlarda etkili bir şekilde büyüyor. Şirketin bugüne kadar sağladığı mortgage kredilerinin toplamı 284 milyon dolara, yatırımcıların gayrimenkul yatırımları ise 725 milyon dolara ulaştı. Yatırımcıların bugüne kadar elde ettiği belirtilen kira geliri ise 130,5 milyon dolar seviyesinde. Dilsizoğlu’nun iş modeli, ABD’de ev almak isteyen yatırımcıların mortgage kredisine erişimini kolaylaştırmayı ve satın alma sürecini başından sonuna kadar daha anlaşılır hâle getirmeyi hedefliyor.

Pazarın İşleyişi

ABD’de mortgage piyasasının büyüklüğü yaklaşık 13 trilyon dolara ulaşıyor. Konut satın almanın yaygın bir finansman modeli üzerine kurulduğu ülkede, ev almak isteyenlerin önemli bir bölümü banka kredisi kullanıyor. ABD’de konut alımlarının yüzde 64’ünde mortgage finansmanı kullanıldığı belirtiliyor. İlk kez ev alanların toplam alıcılar içindeki payı yüzde 21. İlk evini satın alanların yaş ortalaması 40 olurken, bu gruptaki ortalama peşinat oranı yüzde 10 seviyesinde. Daha önce ev sahibi olmuş alıcılarda ise yaş ortalaması 62’ye, peşinat oranı yüzde 23’e yükseliyor. Konut alımlarının yüzde 26’sının nakit gerçekleştirildiği belirtiliyor. ABD’de konut piyasası yalnızca ülke içinde yaşayanların değil, uluslararası yatırımcıların da ilgisini çekiyor. Çinli alıcılar da bu uluslararası yatırımcı grupları arasında yer alıyor. Yurt dışında gayrimenkul edinme kararında varlıkları farklı ülkelerde dağıtma, uzun vadeli mülk sahibi olma, kira geliri elde etme ve çocukların eğitimine yönelik planlar gibi farklı gerekçeler etkili olabiliyor.

Yatırımcı Beklentileri

ABD’de gayrimenkul yatırımını cazip kılan unsurlardan biri, konutun hem kullanım hem de kira geliri elde etme amacıyla değerlendirilebilmesi. Yatırımcı, satın aldığı evi kiraya vererek gelir elde etmeyi ve mülkün uzun vadeli değer değişiminden yararlanmayı hedefleyebiliyor. Bununla birlikte kira getirisi ve konut fiyatlarının artışı garanti değil. Bölge, mülkün niteliği, bakım giderleri, vergiler, sigorta ve finansman maliyeti yatırımın sonucunu doğrudan etkiliyor.

Yabancı yatırımcı açısından bir başka konu da para hareketinin niteliği…

Value Mortgage Sahibi Emrah Dilsizoğlu göre; “ABD’de gayrimenkul satın almak, yatırımcının ülkesinden ABD’ye sermaye aktarması anlamına gelmiyor. Yatırımcı konut edindikten sonra elde ettiği kira geliri ve mülkünün değer kazanmasıyla aslında ülkesine ters yönde bir döviz akışı da sağlayabiliyor. Bu nedenle yatırımın yalnızca ilk para transferi üzerinden değil, kira gelirleri, giderler, borç ödemeleri ve olası satış geliri birlikte hesaplanarak değerlendirilmesi gerekiyor.” Dilsizoğlu’nun faaliyet gösterdiği alan da bu noktada devreye giriyor: Yabancı yatırımcının ABD’de konut satın alırken finansmana erişmesi ve işlemleri yönetebilmesi. Ancak yatırım kararı vermeden önce yatırımcının kendi mali durumunu, hedeflediği kira gelirini ve olası kur riskini ayrıca değerlendirmesi gerekiyor.

Türk Yatırımcılar

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının ABD’de konut satın alması için Amerikan vatandaşı olmaları veya orada yaşamaları gerekmiyor. Hatta vizeleri olmadan bile konut sahibi olabiliyor. Bununla birlikte, bir yabancının ev satın alabilmesi ile mortgage kredisi kullanabilmesi farklı konular. Gayrimenkul satın almak mümkün olsa da finansman koşulları, başvurulan kredi kuruluşuna, mülkün niteliğine ve yatırımcının mali durumuna göre değişebiliyor. Dilsizoğlu, Türkiye’de yaşayan alıcıların ABD’ye gitmeden de mortgage ile ev satın alabilecekleri bir süreç yürüttüklerini belirtiyor. Anlattığı yöntemde ilk aşamada alıcının satın almak istediği evin adresi, pasaport görüntüsü, Türkiye’deki ikamet adresini gösteren bir fatura ve banka hesabında konut bedelinin yüzde 30’unun bulunduğunu gösteren ekstre isteniyor. Bu belgeler üzerinden ön değerlendirme yapılıyor. Teklifin kabul edilmesinin ardından resmi mortgage başvurusu ve şirket kuruluşu gibi işlemler başlıyor. Bir diğer yanlış anlaşılma ihtimali ise konut satın almanın göçmenlik hakkı sağladığı düşüncesi. ABD’de ev sahibi olmak tek başına vize, oturma izni veya çalışma hakkı vermiyor. Gayrimenkul yatırımı ile göçmenlik statüsü ayrı süreçler. Dilsizoğlu “ev sahibi olanların ABD vatandaşı olabileceğine, oturum izni veya kolayca vize alabileceğine dair vaatlerde bulunanlara inanılmaması gerektiğine vurgu yapıyor.

Türkiye’de Uygulanabilir mi?

Dilsizoğlu’nun verdiği bilgiye göre; ABD’de ev almak ve konut alırken 30 yıla kadar vadeyle kredi kullanmak aslında çok da zor değil. Her şey doğru ve kuralına göre yapıldığında 25-30 gün içinde süreç tamamlanabilir. Üstelik tüm bu işlemler için alıcının ABD’ye gitmesine bile gerek yok. Satış sözleşmesinin imzalanmasından sonra mortgage başvurusu ile şirket kuruluş işlemleri paralel ilerliyor. Resmi kredi başvuru formu hazırlanıyor ve alıcı tarafından imzalanıyor. Şirket kurulumu için de şirket adı ve e-posta adresi gibi bilgiler alınıyor. Satın alma işleminin tamamlandığı aşamaya ABD’de “closing”, yani kapanış deniliyor. Bu aşamada gerekli formlar tapu işlemlerini yürüten şirkete gönderiliyor; satıcıya ve diğer ilgili taraflara yapılacak ödemeler gerçekleştiriliyor. Dilsizoğlu, kapanışta dijital imza ile fiziki imzanın birlikte kullanıldığı “hibrit kapanış” yönteminin de uygulanabildiğini söylüyor.

Yüzde 30 Peşinat Şartı

Dilsizoğlu, finansman modelini anlatırken Boston’da 1 milyon dolarlık bir konut örneğini veriyor. Bu örnekte alıcı 300 bin dolar, yani satın alma bedelinin yüzde 30’u kadar peşinat ödüyor; kalan 700 bin dolar ise mortgage ile karşılanıyor. Alıcı, daha sonra kullandığı krediyi ödeme planına göre aylık taksitlerle geri ödüyor. Şirketin açıkladığı modele göre en düşük mortgage tutarı yaklaşık 150 bin dolar. Örneğin 225 bin dolarlık bir konut için 75 bin dolar peşinat ve 150 bin dolar kredi kullanılması mümkün olabiliyor. Ancak bunlar şirketin aktardığı örnekler; her mülkün aynı peşinat ve kredi koşullarıyla finanse edilebileceği anlamına gelmiyor. Dilsizoğlu, yüzde 70’e kadar finansman sağlanan örneklerde kira gelirinin mortgage ödemelerini karşılamasının önemli olduğunu belirtiyor. Yatırımcı açısından bu hesabın gerçekçi yapılması gerekiyor. Boş kalma dönemleri, bakım ve onarım giderleri, sigorta, vergiler ve faiz maliyeti hesaba katılmadan yalnızca beklenen kira gelirine dayanmak yanıltıcı olabilir. Dilsizoğlu, ödeme güvenliği konusunda özellikle şu uyarıyı yapıyor: “Tapu dışında hiç kimseye para gönderilmiyor.” Alıcı, peşinatını ve gerekli tutarları tapu işlemlerini yürüten resmi kurumun hesabına gönderiyor.

ABD’de ev almayı düşünenlerin para göndermeden önce ödeme talimatlarını bağımsız kanallardan doğrulaması, parasının kaynağını belgelemesi, şirketlerin ve projenin güvenilirliğini araştırması, sözleşmeleri dikkatle incelemesi gerekiyor. Özellikle sınır ötesi işlemlerde banka hesap bilgilerinin değiştirildiği dolandırıcılık girişimlerine karşı yalnızca e-posta yoluyla iletilen talimatlara güvenilmemelidir. Dilsizoğlu’nun uzun vadeli hedefi yalnızca ABD’de gayrimenkul finansmanı alanında büyümek değil. Türkiye’de konut finansmanının daha gelişmiş bir mortgage modeliyle ele alınabileceğini düşünüyor. ABD’de uzun vadeli konut kredilerinin ve bu kredileri destekleyen finansal yapıların, Türkiye açısından incelenebilecek bir deneyim sunduğunu savunuyor.