Kira tespiti davalarındaki "5 yıl" kuralı değişti mi?

‘Yargıtay’dan kira bedeli emsalden düşükse 5 yıldan önce de dava açılabilir kararı’ başlığıyla yayınlanan bir haber binlerce ev sahibi ve kiracının kafasını karıştırdı. Piyasa bedelinin altında kalan kiralar için dava şartlarının değiştiği düşünüldü. Ancak durum öyle değil. İşte detaylar...

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre;

Kira tespit davası nedir, kimler ne zaman açar?

Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara, rayiç değerlere ve hakkaniyete uygun olarak mahkeme kanalıyla yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türü. Mal sahibi yasal zam oranına rağmen kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa önce arabulucuya gitmek şartıyla kira tespit davası açabilir.

Bu davadaki 5 yıl kuralı ne anlama gelir?

Kira tespit davası yalnızca 5 yıl sonra açılabilir şeklinde genel bir kural yok. Eğer bir kira sözleşmesinde ‘TÜFE 12 ay ortalaması kadar artış’ yazmadıysanız, bir artış oranı eklemediyseniz ya da yüzde 5-10 gibi çok düşük rakamlar eklediyseniz 5 yılı beklemeden her zaman açabilirsiniz. Ama burada kritik konu şu; bu şekilde açılan bir davada hakim, yasal tavan oran olan TÜFE 12 ay ortalamasının üzerinde artışa gidemez. Yani güncel değer değil, yasal zamlarla yeni kira belirlenir. Türkiye’de kira sözleşmelerinde çoğunlukla ‘TÜFE 12 ay ortalaması kadar artış olur’ maddesi yer aldığı için 5 yıldan önce dava açılması önerilmez, kabul görmez.

‘Kira bedelim çok düşük kaldı, evin değerinin çok altında’ diyenler ise 5 yıl dolduktan sonra dava açmalı. Burada açılan kira tespit davasında yasal zamlar değil, güncel rayiç değerler dikkate alınır. Bilirkişi raporu, bölge incelemeleri ile sıfırdan yeni bir kira rakamı tespit edilir. Bu nedenle bu sürenin beklenmesi mal sahibi lehine.

MAL SAHİBİNİN İSTEĞİ AYNEN KABUL OLMAZ

Mal sahibinin talep ettiği rakam aynen kabul edilir mi?

Mal sahibi ev ya da işyeri için bir kira bedeli belirleyerek dava açsa da, bu o rakamın aynen geçerli olacağı anlamına gelmez. Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi heyeti, kiralanan mülke giderek bir keşif yapar. Bu keşifte mülkün konumu, büyüklüğü, yaşı, cephesi ve yıpranma durumu incelenir. Ayrıca bölgedeki ilanlar da değerlendirilir. Yapılan incelemeler sonrasında bölge rayicine göre yeni kira belirlenebilir. Mesela mevcut kiranın 20 bin TL olduğu, mal sahibinin 50 bin TL talep ettiği bir davada 40 bin kararı da çıkabilir. Mahkemelerde eski kiracılar için bir hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bir de kira tespit davasını sadece mal sahibi açmaz, kiracı da açabilir. Eğer kira bedeli yüksek kaldıysa, bu defa düşmesi talep edilir.

HANGİ DURUMDA 5 YIL HESABI DEĞİŞİR

Habere konu olayda neden 5 yıl şartı gözetilmedi?

‘Yargıtay beş yıl kuralını kaldırdı’ yorumları tamamen hatalı. Kiracınızla yıllar önce bir kira sözleşmesi yapmış, daha sonra bir yenileme sözleşmesi veya ek protokolle yeni bir kira bedeli belirlemiş olabilirsiniz. Burada önemli olan yeni kira belirlerken rayice göre belirleyip belirlemediğiniz. Eğer ara sözleşmede kira rayice göre değilse, ilk yapılan sözleşme tarihi dikkate alınır ve kira tespit davası gündeme gelebilir.

Kamuoyunda hatalı yorumlara neden olan kararı bir örnek üzerinden anlatalım: Kira ilişkiniz 2010 yılında başlamış olsun. Kiracınızla 2023 yılında bir yenileme sözleşmesi yaptınız. Taşınmazın 2023 yılındaki rayiç kira bedelinin 50 bin TL olduğunu varsayalım. Yeni bedeli 35 bin TL olarak belirlediyseniz ve bu bedelin o tarihteki rayici yansıtmadığı tespit edilirse, sırf 2023 yılında yeni sözleşme imzalandığı için beş yıllık süre otomatik olarak yeniden başlamış sayılmaz. İlk kira ilişkisinin 2010 yılında başladığı dikkate alınarak, diğer şartlar da mevcutsa 2026 yılı için rayice göre kira tespiti istenebilir. Buna karşılık, 2023 yılındaki yenilemede kira bedelini o tarihteki rayice uygun biçimde 50 bin TL olarak belirlediyseniz, olağan koşullarda 2028’de beş yıl doluncaya kadar artışlar endeks esasına göre devam eder. Bu durumda 2028 öncesinde bir artış istenemez.

Kira tespit davası ile uyarlama davası farkı nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin güncel değerini göstermediği durumlarda çoğunlukla mal sahibi tarafından açılan davadır. 5 yılda bir açılır, birden çok kez de başvurulabilir. Kira uyarlama davası ise kiralayan tarafından başvurulan bir dava türüdür. Ülke genelinde ya da piyasada öngörülemeyen olağanüstü bir değişim meydana geldiyse kiranın düşürülmesi için uyarlama davası açılabilir. Ekonomik kriz, salgın hastalık gibi... Ancak bu durumlarda dahi Yargıtay’ın yaklaşımı çok pozitif değil. Geçmiş yıllarda yapılan uyarlama talebine; ‘Türkiye enflasyonist bir ülke, dolayısıyla kiracı ekonomik koşullardaki değişimi öngörmeli’ şeklinde sonuçlar alındı. Çok az kabul örnekleri olan, uygulaması dar bir dava türü.

Kiraz, kira tespit davalarının ortalama 3 yıl sürdüğünü, bu nedenle tarafların ortak noktada anlaşmasının her iki taraf için daha avantajlı olduğu sözlerine ekledi.