Ev sahibi ve kiracıları ilgilendiriyor: Yargıtay'dan 5 yıl kararı

Ev sahibi ve kiracıları ilgilendiriyor: Yargıtay'dan 5 yıl kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emsalin altında kalan kira bedellerine ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmese bile belirli şartlarda kira tespitinin yapılabileceğine hükmetti.

03 Ekim 2026 15:35 03 Ekim 2026 15:41 Dünya'yı haber kaynağınız olarak eklemek için tıklayın!

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emsal kira bedellerinin altında kalan taşınmazlar için önemli bir karara imza attı. Daire, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi şartların oluşması halinde yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmeden kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.

Karara konu olayda, İstanbul'daki iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, kiracının 2021'de aylık 22 bin lira kira ödediğini, bu tutarın emsal kira bedellerinin oldukça altında kaldığını belirterek mahkemeye başvurdu. Mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılmasını talep etti.

Yerel mahkeme 2018'deki sözleşmeyi esas aldı

Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin son olarak 2018'de yenilendiğini dikkate aldı. Mahkeme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında son sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla 5 yıl geçmediği gerekçesiyle "hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını", "bu nedenle sözleşmedeki hükümlerin uygulanması gerektiği", "kira sözleşmesindeki artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiğine" karar verdi.

Davacının kararı istinafa taşımasının ardından İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de başvurunun reddine hükmetti.

Bunun üzerine mülk sahibi, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek yerel mahkemenin kararının hukuka aykırı olduğunu öne sürdü ve temyiz başvurusunda bulundu.

Yargıtay kararı bozdu

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin verdiği kararı hukuka aykırı bularak bozdu.

Dairenin kararında, 6098 sayılı Kanun kapsamında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmaması şartıyla geçerli olduğu belirtildi. Bu kuralın bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için de uygulanacağı kaydedildi.

Kararda ayrıca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın ardından yenilenen kira sözleşmelerinde yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin "üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak, hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği" ifade edildi.

Kira tespit davası her zaman açılabilir

Yargıtay kararında, Türk Borçlar Kanunu'nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğinin düzenlendiğine de dikkat çekildi.

Kararda, "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur denilmektedir." ifadelerine yer verildi.

Dava konusu olayda yerel mahkemenin 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldığına işaret eden Yargıtay, taraflar arasındaki kira ilişkisinin ise 2005'te başladığını belirtti. Ayrıca 2018'de yapılan sözleşmenin kira miktarını güncellemek amacı taşımadığı, yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek için düzenlendiğinin iddia edildiği aktarıldı.

Emsal ve rayiç kira araştırılacak

Kararda, mahkemenin görevinin "sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek" olduğu vurgulandı. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihine ilişkin belirsizliğin yanı sıra belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının da araştırılması gerektiği bildirildi.

Yargıtay, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlerin altında olduğunun ortaya çıkması halinde 5 yıllık sürenin tek başına belirleyici olmayacağına dikkat çekti.

Dairenin kararında, "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir." denildi.

Bilirkişiden ek rapor alınacak

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin eksik araştırma ve incelemeyle karar verdiğini belirterek şu ifadelere yer verdi:

"Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince yenilenen 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibarıyla belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibarıyla ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."