Konut balonu riskinde zirve değişti: 23 şehirlik harita açıklandı

Konut balonu riskinde zirve değişti: 23 şehirlik harita açıklandı

Dünyanın büyük kentlerinde konut piyasasının risk haritası yeniden çizildi. UBS’nin 23 şehri karşılaştırdığı yeni çalışmada zirve değişirken, bazı kentlerde fiyatlar bir yılda yüzde 10 yükseldi; bazıları ise sert geriledi.

Murat Ali Oral 23 Eylül 2026 10:33 23 Eylül 2026 10:38 Dünya'yı haber kaynağınız olarak eklemek için tıklayın!

Dünyanın büyük kentlerinde ev fiyatları, gelirler ve kiralar arasındaki denge giderek daha fazla açılıyor. UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, 23 büyük şehrin konut piyasasını karşılaştırırken listenin tepesinde önemli bir değişime işaret etti. Geçen iki raporda en yüksek riskin görüldüğü Miami geri çekilirken Zürih ve Tokyo yüksek risk grubunda öne çıktı. Çalışmaya bu yıl ilk kez Seul ve Lizbon da dahil edildi. Sonuçlar, aynı küresel faiz ortamında şehirlerin birbirinden oldukça farklı yönlere gittiğini ortaya koyuyor.

Zürih’te 20 yıllık yükseliş riski büyüttü

UBS’nin değerlendirmesine göre konut balonu riskinin en yüksek olduğu şehir Zürih. Kentte konut fiyatları son 20 yılda araştırmaya dahil edilen şehirlerin tamamından daha hızlı yükseldi. Düşük finansman maliyetleri ve sınırlı konut arzı fiyatları yukarı taşırken boş konut oranının sıfıra yakın seyretmesi piyasayı daha da sıkıştırıyor. Teknoloji ve yapay zekâ sektörlerindeki uluslararası çalışan talebi de konuta ilgiyi canlı tutuyor. Ancak fiyatların kiralara oranının çok yükselmesi, piyasanın düşük faizlere bağımlılığını artırıyor.

Tokyo’da fiyatlar gelirlerden daha hızlı arttı

Listenin diğer yüksek riskli şehri Tokyo oldu. Japonya’nın başkentinde uzun süredir devam eden fiyat artışı hane gelirlerinin yükselişini belirgin biçimde geride bıraktı. Uluslararası göç, yabancı yatırımcıların özellikle seçkin konutlara ilgisi ve hanelerin satın alma gücündeki iyileşme talebi destekledi. Buna karşılık konuta erişimin zorlaşması, kent sakinlerinin banliyölere ve kiralık evlere yönelmesine neden oluyor. UBS’ye göre finansman maliyetlerinde yeni bir yükseliş, konut satın almanın yatırım açısından cazibesini daha da azaltabilir.

Miami iki yıl sonra zirveden indi

2024 ve 2025 raporlarında en yüksek konut balonu riskiyle öne çıkan Miami, bu yıl yüksek risk grubundan çıkarak “yüksek seviyenin altındaki ancak artmış risk” kategorisine geriledi. Kentte yüksek kredi maliyetleri, konut sahipliği giderleri ve sigorta primlerinin yükselmesi talebi zayıflattı. Reel konut fiyatlarında da geri çekilme görüldü. Buna karşın ABD’nin daha pahalı eyaletlerinden Miami’ye devam eden göç ve lüks konut segmentindeki hareketlilik piyasaya destek sağlıyor. Bu nedenle UBS geniş çaplı bir düzeltmeyi temel senaryo olarak sunmuyor.

Dört şehir daha yüksek risk bölgesinde

Zürih ve Tokyo’nun ardından Dubai, Seul, Cenevre ve Lizbon “yüksek riskin altında ancak belirgin risk taşıyan” grupta yer aldı. Özellikle Seul ve Lizbon, bu yıl riskin en hızlı arttığı iki şehir oldu. Milano, Hong Kong ve Madrid’de de dengesizlikler büyürken Dubai’de mart ayından bu yana bir miktar gerileme görüldü. Kuzey Amerika’da ise yüksek finansman maliyetlerinin konut talebini frenlemesi risk göstergelerini aşağı çekti. Paris, Londra, New York, San Francisco ve São Paulo ise araştırmada düşük risk kategorisinde değerlendirildi.

Bir tarafta yüzde 10 artış, diğer tarafta yüzde 10 düşüş

Küresel ortalamalar şehirler arasındaki büyük farkı gizliyor. Seul, Lizbon, Madrid ve Hong Kong’da enflasyondan arındırılmış konut fiyatları son bir yılda yaklaşık yüzde 10 yükseldi. Buna karşılık Vancouver ve Toronto’da reel fiyatlar yaklaşık yüzde 10 geriledi. Frankfurt ve Münih’te de düşüş kaydedildi. Frankfurt’taki reel konut fiyatları 2021’deki zirvesinin yaklaşık yüzde 25 altında bulunuyor. Böylece aynı faiz ve enflasyon döneminde bazı şehirler yeniden hızlanırken, birkaç yıl önce aşırı ısınan bazı büyük konut piyasalarında fiyat düzeltmesi devam ediyor.

60 metrekarelik ev gelirlerin büyük bölümünü götürüyor

Rapordaki en çarpıcı sonuçlardan biri konuta erişilebilirlik tarafında ortaya çıktı. İncelenen şehirlerin büyük bölümünde yeni alınan 60 metrekarelik bir evin yıllık kredi faizi ve bakım dahil sahip olma maliyeti, yüksek nitelikli bir çalışanın brüt gelirinin yüzde 40’ından fazlasına ulaşıyor. Üstelik birçok kentte ev sahibi olmanın yıllık maliyeti benzer bir konutu kiralamanın belirgin biçimde üzerinde bulunuyor. Bu farkın özellikle Münih, Hong Kong ve Sydney’de açılması, yüksek fiyat kadar finansman maliyetinin de konut talebini belirleyen temel unsura dönüştüğünü gösteriyor.

Konut her şehirde enflasyona karşı korumadı

Son beş yıllık performans, “konut her zaman enflasyona karşı korur” düşüncesinin tüm şehirlerde geçerli olmadığını gösterdi. UBS’ye göre incelenen şehirlerin yarısından fazlasında konut fiyatları son beş yılda enflasyona karşı tam koruma sağlayamadı. 2021’de yüksek balon riski taşıyan piyasaların fiyatları daha sonraki dönemde ortalama yaklaşık yüzde 15 düştü. Buna rağmen arz sıkıntısı devam eden birçok büyük kentte kiraların gelirlerden daha hızlı yükselmesi, orta vadede konut piyasasına destek sağlayabilecek önemli unsurlardan biri olmaya devam ediyor.

İstanbul listede yok: Rapor nasıl okunmalı?

UBS’nin çalışması 23 büyük uluslararası şehri kapsıyor ancak İstanbul araştırmaya dahil edilmiyor. Bu nedenle rapordaki sonuçların Türkiye konut piyasasına doğrudan uygulanması doğru değil. Endeksin amacı ayrıca hangi şehirde fiyatların ne zaman düşeceğini tahmin etmek değil; fiyatların gelirlerden ve kiralardan kopması, kredi büyümesi ve inşaat faaliyetleri gibi göstergeler üzerinden piyasalardaki dengesizlikleri ölçmek. Dolayısıyla “yüksek balon riski” ifadesi yakın zamanda kesin fiyat düşüşü yaşanacağı anlamına gelmiyor; piyasanın değişen koşullara karşı daha hassas hale geldiğini gösteriyor.

Kaynak: HABER MERKEZİ